マンションの販売方法の変化
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青田売りとは
よく「青田売り」という言葉を耳にします。これは、出来上がっていないマンションを、パンフレットと図面と物件説明書で販売してしまうというものです。
なぜ青田売りが主流になったのでしょうか。分譲会社は、企画が決まった段階で土地の取得を済ませていて、お金も動かしています。完成してから売ると、その間、金利負担が増して採算が悪化するので、素早く換金しようというのが背景にあるのです。
一見、良さそうにみえる青田売りにも欠点があります。それは現物がないことです。それゆえ、売りやすいようにと「モデルルーム」をつくり、完成後の物件を想像しやすくしました。
しかし、モデルルームをつくるにも費用がかさみ、１つ２０００万円～３０００万円。一年に１０棟ほど売り出すデベロッパーなら、なんと２～３億円。結局これが、物件価格に跳ね返っていたのです。
青田売りの見直し
デベロッパーの中で、この青田売りの見直しを図る動きがでてきました。というのは、販売経費の節減、キャンセル対策、そして土地が比較的容易に入手できる環境にあるからです。分譲価格が、下降し新たな物件が登場する現代では、手付けをとられてもキャンセルしたほうが得ということが多々見受けられます。分譲する側としては、青田売りよりも完成売りのほうがリスクが低いとふんだのでしょう。
こうなると優れた物件ほど、販売開始・即完売というケースが目立ってきます。もたもたしていると、良い物件を見逃してしまう羽目になります。
買い手の目にふれないマンション
とはいえ、デベロッパーも漫然と完成まで待つだけではなく、友の会やインターネットで情報を流し、事前に顧客の意向や反応を確認したり、現地に先に販売所をつくり、特定の顧客の囲い込みを図るなどしています。購入者が相談してつくるコーポラティブマンション、好みに合わせて内装を変化できるスケルトンマンション、１００％顧客を集めてから、要望を取り入れて設計するフルオーダーなどの販売手法が、最近目立ってきています。
このような販売方法の変化は、買い手の目にふれないうちに、売却されてしまうマンションが増えるということです。このような見えない物件を見つけ出すには、これはと思うデベロッパーの友の会には加入すること、デベロッパーのホームページを定期的に覗くなどが挙げられます。そうしなければ、どんどん出遅れてしまうことになるでしょう。