登記簿を読みこなそう
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登記簿
不動産の登記簿とは、物件の所在地や面積を明示し、その所有者など権利関係を記載する書類で、登記所に備え付けられ誰でも閲覧することができます。登記することで、不動産に関する権利を守り、売買など取引の安全をはかる仕組みです。
登記簿は、表題部・甲区・乙区の３つの部分で構成されています。マンションの登記簿は、最初にマンションの建物全ての表題部分があり、次に各専有部分ごとの表題部・甲区・乙区が設けられます。
登記簿の取り寄せ
登記簿の写しは、契約前に不動産業者が行う「重要事項説明」のときに、添付資料としてもらうことができます。
ですが、書類の発行日付けが古いと、もし新たな変更点があった場合に困るので注意しましょう。 心配ならば、契約前に自分自身で登記所に行って閲覧するのがよいでしょう。
登記簿のチェック
・未完成マンション
この場合、土地の登記簿しかありません。「表題部」の地目が「宅地」になっているか、「甲区」の所有権者が売主と一致するか調べておきましょう。
開発業者の事業資金の借り入れなどによる抵当権は「乙区」に記載されます。抵当権がある場合、抹消方法の説明を受け、その内容を重要事項説明に記してもらいましょう。
・中古・完成済みのマンション
建物全体の表題部――所在地の地番、建物の構造、土地の地目と面積などが記載されています。知らされた内容と一致するか調べましょう。
専有部分の表題部――床面積は内法面積で記載されるため、パンフレットなどの表示よりも小さめになります。この面積が課税にあたっての基準となります。敷地権の種類と持分の割合も確認しておきましょう。
専有部分の甲区――これまでの売買の経緯、所有者の移り変わりが記載されています。現在の所有権者が売主と一致するか確認しましょう。さらに、抹消されてない「仮登記」や差し押さえが無いかどうかもチェックします。
専有部分の乙区――中古の場合、売主がローンを借りていて抵当権があるのが普通です。それ以外の抵当権や賃借権がついている場合は注意が必要です。